Разбираемся в нюансах

В статье 290 пункт 1 ГК РФ и статье 36 пункт 1 ЖК РФ указан исчерпывающий перечень объектов, которые принадлежат владельцам квартир в многоквартирном доме по праву общей долевой собственности. К ним относятся:

• места общего пользования (холл, лестница, лестничная клетка, лифт);
• несущие конструкции;
• кровля и фасад;
• подвальные помещения;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами квартир или внутри них, обслуживающее более одной квартиры.

В ч. 4 ст. 36 ЖК РФ прописано право собственников передавать объекты общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает законные интересы граждан и юридических лиц. Но, согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, вопросы, касающиеся использования долевой общей собственности решаются исключительно на общем собрании. Таким образом, размещение рекламы на фасаде должна одобрить большая часть жильцов, согласия только представителей домового комитета (так называемых «старших по дому/подъезду») будет недостаточно.

Это правило соблюдается неукоснительно, когда речь идет о рекламной вывеске. Информационные объекты можно размещать без согласования с властями, и, соответственно, без разрешения жильцов, если они выполнены и установлены согласно следующим требованиям Технического Регламента:

• высота не более 50 см;
• ширина до 70% от длины фасада, но не шире 15 м для одной конструкции;
• максимальная площадь текстовой части до 50 см в высоту и до 10 м в ширину;
• текст на русском языке (за исключением случаев, когда в официальных документах название организации пишется на иностранном);
• только основные сведенья о компании в содержании текстового поля (название, юридический адрес, сфера деятельности, график работы, контакты);
• товарные знаки и логотипы допускаются, только если они зарегистрированы в Роспатенте и организация имеет документально подтвержденное право на их использование;
• другие художественные элементы разрешены лишь в случае, если это «иконка», изображающая товар или услугу по профилю учреждения;
• подсветка приглушенная, немерцающая;
• вывеска размещена в пределах занимаемого помещения или непосредственно возле входа в него, не выше перекрытий между первым и вторым этажом.

Следует учитывать, что региональные власти могут устанавливать дополнительные правила. То есть, если вывеска информационного типа соответствует заявленным требованиям, это еще не говорит о том, что согласовывать ее с органами самоуправления и жильцами точно не нужно.

Так, в соответствии с Постановлением Правительства столицы N 902-ПП от 25.12.2013, размещать «правильные» информационные сооружения в Москве и области без разрешения властей можно только на зданиях, свободных от архитектурных элементов, и не входящих в список объектов, для которых разработаны специальные архитектурно-художественные концепции.

В других регионах могут быть иные нюансы. И потому, чтобы избежать претензий со стороны контролирующих органов, прежде чем размещать вывески нужно консультироваться в местной администрации по каждому конкретному случаю.

А что думает Верховный суд

Позиция Верховного Суда РФ подробно изложена в Определении от 19.03.2014 N 78-АПГ14-5. Если вкратце – собственники вправе участвовать в решении вопросов, касающихся использования фасада, который является частью имущества совместного владения. Потому, когда речь идет о рекламных объектах, согласие жильцов необходимо.

С информационными дело обстоит иначе. Согласно закону «О защите прав потребителя» N 2300-1, организации и учреждения обязаны оповещать потенциальных потребителей о своем местонахождении посредством наружной рекламы. Проще говоря – вешать перед входом таблички с названием организации и основными сведеньями о ней.

Таким образом, если офис находится в многоквартирном доме, а жильцы препятствуют размещению такого объекта на фасаде, они препятствуют и исполнению требований закона. А это значит, что их согласие на монтаж вывески в данном случае не требуется, т. к. отказать они все равно не вправе. Только в ситуации, если внешний вид конструкции, способ размещения или тип подсветки не соответствуют законным требованиям, жильцы могут подать жалобу в контролирующие инстанции с просьбой демонтировать ее.

Рекламируем или информируем?

Федеральный закон N 38-ФЗ «О рекламе» устанавливает четкое разграничение между рекламными и информационными вывесками. Различия заключаются в следующих критериях:

• Цели размещения. Рекламные объекты предназначены для продвижения товаров и услуг, они могут содержать призывы, лозунги, подробное описание товаров, оповещать об акциях, распродажах и специальных предложениях. Информационные, как понятно из названия, нужны исключительно для информирования населения о том, какие учреждения располагаются в том или ином здании и в каком режиме они работают.
• Художественные элементы. Реклама может содержать любые разрешенные элементы декора, а информационная вывеска – только схематическое изображение товара/услуги и товарный знак, но лишь при условии, что организация зарегистрировала его в Роспатенте в установленном законом порядке.
• Место расположения. Информационные вывески находятся в непосредственной близости от учреждения, а рекламные не «привязаны» к местности, они могут располагаться в любой точке города и даже за его пределами.

Кроме того, для рекламных сооружений список разрешенных типов конструкций значительно шире. Например, рекламу можно размещать на щитах, перетяжках и проекциях, а для информационных вывесок это запрещено.

Как по закону получить согласие

Чтобы получить разрешение жильцов на размещение рекламы на фасаде многоквартирного дома, надо обратиться в управляющую компанию или домовой комитет с просьбой инициировать общее собрание собственников. Положительный ответ должны дать не менее 2/3 от общего числа владельцев, что обязательно фиксируется в протоколе. Данный документ потребуется приложить к заявлению на получение разрешения на размещение рекламы, которое подается в органы местного самоуправления.

Что будет, если разместить вывеску без согласования с собственниками

Если конструкция, требующая согласования, была размещена в обход правил, последствия будут весьма неприятными.

Принудительный демонтаж вывески

Контролирующие органы выпишут постановление, обязывающее нарушителя убрать конструкцию в течение месяца. Если владелец/арендатор не исполняет данное обязательство, вывеску демонтируют подрядчики, а счет за услуги выставляют нарушителю.

Штраф

Согласно статье 14.37 КоАП РФ, за несанкционированное размещение рекламы полагается штраф:

• 3 000-5 000 руб. ИП и руководителям ООО;
• 250 000-500 000 руб. мелкому бизнесу;
• 500 000-1 000 000 руб. средним и крупным предприятиям.

Основанием для денежного взыскания может являться также отказ нарушителя убрать вывеску или неисполнение предписания о демонтаже до истечения указанного срока.

Досрочное расторжение договора аренды

Если нарушитель является не собственником, а арендатором, владелец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Освободить занимаемую площадь придется не позже чем через месяц, если договор не предусматривает других сроков.